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Expertiser votre bien

Posted on: mai 23rd, 2016 by nideal No Comments

 

L’expert en estimations immobilières effectue des recherches et des calculs permettant d'établir aussi bien la valeur vénale que la valeur du marché d'un bien immobilier - immeubles, terrains, bâtiments industriels, bureaux...

Il analyse tous les éléments qui influencent la valeur d’un bien en vue d’une vente, d’une donation, d’une succession ou encore d’une réévaluation des biens d’une société. Il peut par exemple être amené à vérifier les taxations et contrôler les indemnités d’expropriation. En élaborant des rapports d'expertises détaillés et sérieux, il apporte une réponse claire aux questions les plus diverses des acteurs concernés.

 

Le 5 juin prochain aura lieu une importante votation populaire portant sur une modification de la LDTR.

Selon la loi actuellement en vigueur, il est possible pour un locataire d’acheter l’appartement qu’ils occupent si le propriétaire souhaite le lui vendre. Mais, selon des dispositions interprétées ces dernières années d’une manière très restrictive, ce type de transaction est devenu impossible à Genève. Pourtant, si bailleur et locataire sont d’accord pour que le locataire achète le logement qu’il occupe, il ne fait aucun sens que l’application limitative de la loi bloque systématiquement cette transaction.

Afin de remédier à cela, le 13 novembre 2015, le Grand Conseil a voté la loi 11408 qui propose d’assouplir la LDTR afin de permettre au locataire en place d’acheter son logement aux conditions cumulatives suivantes :

  • L’acheteur est le locataire de l’appartement ;
  • Il l’occupe depuis au moins 5 ans ;
  • Il l’acquiert librement et sans contrainte ;
  • Il a été informé des droits qui protègent le locataire (art. 271a al.1 c CO, protection contre le congé-vente) ;
  • Le prix de vente ne dépasse pas CHF 6'900.- le m2 PPE ;
  • Les autres locataires de l’immeuble obtiennent la garantie de ne pas être contraints d’acheter ou de partir.

La nouvelle loi est utile et équitable car les deux parties sont libres de leur choix et de trouver un accord. Aucun locataire ne se verra contraint de quitter son appartement s’il ne souhaite pas l’acheter. De plus, le prix de vente fixé par la loi est une réelle opportunité d’accéder à la propriété à un prix très raisonnable.

En conséquence de ce qui précède, le Comité «Oui à la loi 11408, plus de liberté pour les locataires» invite les votants à accepter cette loi le 5 juin prochain.

 

La presse romande a fait la part belle au professionnalisme dans le domaine de l’immobilier ces dernières semaines. Courtiers en immeubles, gérants, promoteurs ou experts en estimations immobilières doivent non seulement être au fait des prix du marché mais aussi des spécificités cantonales, des très nombreuses lois sans oublier les aspects techniques des bâtiments pour les construire et les entretenir.

L’immobilier est en effet un monde qui n’a eu de cesse de se complexifier, rendant ainsi la formation indispensable ainsi que l’adaptation à un marché en continuelle évolution.

N'oublions pas que les professionnels de l'immobilier ont pour vocation de donner des conseils avisés et personnalisés à une clientèle toujours plus exigeante et avertie, un rôle essentiel dans un contexte de mutation profonde et de concentration des acteurs du marché.

Nous vous proposons un tour d’horizon des articles les plus marquants dans lesquels des professionnels avertis prennent la parole. Bonne lecture !

 

Source: Immobilier.ch

Un nouveau président pour l’USPI Suisse

Posted on: mai 3rd, 2016 by nideal No Comments

 

Lors de l’assemblée générale extraordinaire de l’USPI Suisse du 22 mars 2016, M. le Conseiller national Philippe Nantermod (PLR/VS) a été élu à la présidence de l’USPI Suisse, succédant à M. le Conseiller national Hugues Hiltpold (PLR/GE).

Philippe Nantermod, né le 27 mars 1984, est également membre des commissions parlementaires des institutions politiques et de gestion. Il a également siégé en qualité de député au Grand Conseil valaisan dès 2013 et a été vice puis président des jeunes libéraux-radicaux suisses de 2007 à 2013.

En choisissant à nouveau un élu fédéral pour occuper le poste de président, l'USPI veut continuer d'être représentée à Berne. En effet, les sujets immobiliers traités par la Berne fédérale ne cessent d'augmenter. La révision du droit du bail va par exemple être traitée par les chambres, et une deuxième révision de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire se prépare. A suivre…

 

Source: Immobilier.ch

 

Le nouveau prêt à taux zéro devrait soutenir la demande, même si la condition de 25 % de travaux est restrictive. Les acquéreurs devraient continuer à bénéficier de taux d’intérêt très attractifs, même si les banques continuent de rester fermes sur les conditions d’octroi des prêts immobiliers. Selon les Notaires, la situation actuelle ressemble à celle connue en 2010/2011, lorsque les transactions et les prix avaient "subitement augmenté. Après plusieurs mois durant lesquels les acquéreurs avaient différé leur projet d’achat pour voir jusqu’où pouvait aller la baisse des prix, nous avons observé qu’ils se décident plus rapidement". A minima, 2016 devrait être fluide pour le marché immobilier.

Le marché immobilier

Posted on: mars 7th, 2016 by nideal No Comments

 

La reprise des transactions constatée l’an dernier peut-elle entraîner un retour de la hausse des prix de l’immobilier ? C’est la question que posent les Notaires dans leur dernière note de conjoncture. Pour l’instant, pas encore. Le marché est loin d’avoir totalement cédé à l’euphorie. Dans les régions les moins dynamiques, dans les zones rurales ou périurbaines éloignées des centres-villes, les logements ne se vendent que difficilement, moyennant une décote de 20 à 30% par rapport au point haut du marché.

La hausse des ventes a permis de en revanche au stock de biens à vendre de baisser. Toutefois, des tensions apparaissent : ainsi, "le marché des studios et des 2-pièces à Paris intra-muros, ou celui des 2/3 pièces en banlieue parisienne, mais également dans certaines villes dynamiques de province", la négociation est quasiment impossible pour les acquéreurs.

A fin novembre 2015, le nombre de transactions réalisées au cours des douze derniers mois est estimé à 792.000, en hausse de 12,5 % sur un an. Un tel niveau n’avait pas été atteint depuis le printemps 2012", soulignent les Notaires.

Globalement, sur l’évolution des prix, "si la tendance de fond de ces 3 derniers mois est à la hausse, elle ne fait qu’effacer les 6 mois de baisse précédents, estiment les Notaires. La progression annuelle lissée est quasi nulle". Selon l’indice Notaires-INSEE, au 3ème trimestre 2015, les prix des logements anciens en France ont légèrement progressé (+ 0,3 % par rapport au trimestre précédent). Sur un an, la baisse s’atténue : les prix ont diminué de 1,7 % contre 2,7 % le trimestre précédent. En Île-de-France, les prix des logements anciens se sont redressés au 3ème trimestre (+0,8 %, après -0,4 %) mais restent orientés à la baisse sur un an (-1,2 %). En province, les prix des logements anciens sont restés stables au troisième trimestre 2015.

Quand le courtier ménage la chèvre et le chou

Posted on: février 12th, 2016 by nideal No Comments

 

Un courtier ne peut pas négocier à la fois pour le vendeur et l’acheteur d’un bien immobilier. Le risque de conflit d’intérêts est insurmontable, selon le Tribunal fédéral.
Si vous avez mandaté un courtier pour négocier la vente ou l’achat d’un bien immobilier, sachez qu’il ne peut pas être lié avec l’autre partie par un second contrat de négociation. Selon le Tribunal fédéral, cette situation entraînerait un risque de conflit d’intérêts insurmontable, l’intermédiaire devant obtenir à la fois le prix le plus haut pour le vendeur et le prix le plus bas pour l’acheteur. Conséquence: les deux contrats sont nuls.
L’arrêt de la Haute Cour se base sur le cas d’un professionnel chargé des tractations pour la vente d’une villa au prix initial de 2 200 000 fr. A la suite d’une offre à 1 800 000 fr., ce dernier décide la vendeuse de baisser son prix et lui fait signer un avenant au contrat de courtage, où le montant net est fixé à 1 755 000 fr., auquel s’ajoute une commission de 45 000 fr.
Un peu plus tard, toutefois, le courtier reçoit d’un tiers une proposition à 1 900 000 fr., qu’il ne communique pas à la propriétaire de l’immeuble. En revanche, il avertit immédiatement l’auteur de la première offre que d’autres amateurs sont intéressés.
Et, sans le prévenir que la vendeuse avait accepté de baisser son prix à 1 755 000 fr., il lui fait alors signer un contrat de courtage l’engageant à payer 1 800 000 fr. pour le bien ainsi qu’une commission de 30 000 fr.
Après la vente, l’acheteur a refusé de verser une partie du montant convenu à l’intermédiaire et l’affaire a fini devant les tribunaux.
Les juges ont statué qu’un double courtage de négociation est nul par principe, soit parce que le courtier risque de favoriser les intérêt financiers de l’une ou de l’autre partie, enfreignant ainsi son devoir de fidélité à l’égard d’un de ses mandants, soit (comme c’est le cas ici), parce qu’il va agir dans son propre intérêt, au mépris de ses devoirs de fidélité.
La vente demeure valable
Quelles sont concrètement les conséquences? Le courtier perd son droit au salaire et au remboursement de ses dépenses. «Les mandants peuvent donc, en principe, obtenir la restitution des commissions versées, ou s’opposer valablement à tout paiement, explique Pascal Pichonnaz, doyen de la Faculté de droit de Fribourg et professeur de droit des obligations. A moins, bien sûr, qu’on ait payé alors qu’on savait déjà que le contrat de courtage était nul. En revanche, le contrat de vente du bien immobilier demeure, lui, pleinement valable.»
Situations rares
Selon Catherine Michel, courtière et présidente de l’USPI Vaud, le double contrat de négociation est toutefois peu fréquent, parce que «les mandats de recherche pour lesquels un acheteur est prêt à rémunérer un courtier sont rares».
Quoi qu’il en soit, le double courtage reste admis dans certaines limites. C’est le cas lorsqu’il s’agit de deux mandats non pas de négociation, mais d’indication. Avec ce genre de contrat, le courtier doit simplement trouver un acheteur ou un vendeur, et il ne lui incombe pas de négocier pour obtenir les conditions les plus favorables possibles.
Et si l’un des contrats est d’indication et l’autre de négociation? Le TF n’a pas tranché sur ce point. «Il me semble que le risque d’un conflit d’intérêts n’est pas concrétisé dans un tel cas, note Pascal Pichonnaz. En effet, c’est véritablement le fait de devoir négocier pour deux maîtres différents qui pose problème.»
Pour s’en prévenir, faut-il inclure une clause explicite dans le document contractuel? «Cela aurait tout au plus pour conséquence de rappeler une interdiction qui existe déjà. Mais, parfois, les choses vont mieux lorsqu’on les rappelle», conclut le doyen de l’Université de Fribourg.

 

Sebastien Sautebin
TCF / n° 11-2015 (p.17)

De l’avant-projet au permis de construire

Posted on: février 12th, 2016 by nideal No Comments

 

Que vous construisiez avec un architecte ou un entrepreneur général, les étapes de la construction sont à peu près identiques.
1. Pré-étude et avant-projet : selon vos vœux et en fonction du terrain et du règlement de construction, l'architecte, ou l'entreprise générale, établit un avant-projet avec plusieurs propositions d'esquisses. Une fois le modèle exact choisi un premier devis estimatif est établi.
2. Projet définitif : les détails sont élaborés et les plans définitifs également, ainsi que le plan financier. Cette étape peut prendre un certain temps, notamment pour faire coïncider vos plans avec votre budget.
3. Procédure d'autorisation de construire : avant de commencer le chantier, il faut un permis de construire. L'architecte doit donc remettre un jeu de plans détaillés et toute une série de documents et de calculs aux autorités compétentes. Parallèlement, les gabarits sur le terrain sont érigés, permettant de visualiser où sera placé l'édifice ainsi que ses dimensions (surface, hauteur). Si nécessaire, les autorités demandent des compléments d'information.
4. Mise à l'enquête, début des travaux : une fois que les autorités ont accepté le projet, il est mis à l'enquête dans la Feuille des avis officiels (FAO) et au pilier public de la commune de construction. Dans un délai allant de 14 à 30 jours, les éventuels opposants peuvent déposer leur opposition. Elles sont, le plus souvent, le fait de voisins, par exemple parce que la maison à venir va leur couper la vue ou faire de l'ombre. Dans la mesure où vous avez respecté toutes les prescriptions, elles seront écartées et vous recevrez le permis de construire. Dès lors, le chantier peut débuter.
5. Début des travaux : ça y est, l'aventure commence !
6. Remise des clés et décompte final : lorsque tous les travaux (ou presque) sont terminés, l'objet est remis à son propriétaire. Ce dernier doit alors faire un contrôle détaillé de tous les éléments pour constater d'éventuels défauts ou autres problèmes et oublis.

Ce n'est qu'une fois tous les travaux effectués et lorsque l'architecte ou l'entrepreneur aura reçu toutes les factures qu'il pourra établir le décompte final.

Contrats et propriété

L’immobilier baisse. Et c’est tant mieux!

Posted on: février 5th, 2016 by nideal No Comments

 

En langage boursier, on appelle ça une correction. C’est sain et personne ne devrait s’en plaindre. Cette pause permet à tous de reprendre leurs esprits. Et la chute des prix sera moins douloureuse, et peut-être moins importante, si elle est progressive et si on la voit venir
Analyse:
L’immobilier baisse. Et c’est tant mieux!
Elle n’éclatera donc pas, cette bulle immobilière tant redoutée? Depuis plusieurs mois, cela devient une évidence, elle se dégonfle. Le ralentissement de la croissance se confirme. Les prix des logements ont même déjà clairement pris le chemin de la baisse dans plusieurs régions (Genève, Lausanne et Arc lémanique par exemple) et dans certains segments (le haut de gamme, surtout).
L’immobilier est en train d’entamer une phase de décroissance. Tout le monde l’a vue venir et la voit se confirmer peu à peu. Et c’est tant mieux. La pierre ne pouvait pas indéfiniment gagner 5, 6 ou 8% de valeur par an. Ce n’était pas sain. «Les belles années, où nous vendions jusqu’aux objets les plus mal situés, sont derrière», résumait un professionnel de l’immobilier dans le quotidien24 heures lundi. Lorsque c’est ainsi présenté, l’on ne peut que se réjouir que la surchauffe touche à sa fin.
Sur les marchés boursiers, on appelle ça une correction. Personne ne s’en plaint. Cette pause permet à tous – les prêteurs, les acheteurs, les constructeurs, les vendeurs et les intermédiaires – de reprendre leur souffle. Si possible, de s’armer d’un peu plus de prudence et de bon sens.
Les régulateurs? Ils paraissent satisfaits. Ils ne le disent pas, ce n’est pas leur rôle. Mais voilà plusieurs mois, presque une année en fait, que ni la Banque nationale suisse (BNS), ni l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (Finma), ni l’Association suisse des banquiers n’a émis de nouvelles restrictions. C’est nouveau. Souvenons-nous qu’entre 2012 et 2014, les coups de frein (restrictions sur l’utilisation du 2e pilier, exigences renforcées sur les amortissements de la dette, fonds propres supplémentaires pour les banques) se sont succédé à un rythme à peu près trimestriel.
«La peur de la Finma, de la BNS et du Conseil fédéral rend le crédit trop difficile.» C’est Bernard Nicod qui le regrettait, dans Le Temps du 26 janvier. Le promoteur vaudois considère aussi qu’au vu «des bouleversements actuels et des graves inconnues dans lesquelles nous vivons, les autorités réaliseront qu’elles ont agi trop fort, trop tard et trop loin».
On ne va pas le contredire. Contentons-nous simplement de souligner que les mesures mises en place sont flexibles et ajustables. Du moins certaines d’entre elles. Elles sont «des coups de pinceau», selon Jean-Pierre Danthine. Ce mardi à Lausanne, le numéro deux de la BNS ne répondait pas directement à Bernard Nicod. Il voulait s’expliquer, face «à un secteur souvent critique vis-à-vis des réglementations».
Mais l’immobilier n’est pas uniforme. Au contraire. Il est une somme de cas particuliers: cantons, régions, communes, quartiers, etc. Neuf ou ancien. Exposé au nord ou au sud. Côté lac ou côté montagne. Le marché suisse est très hétérogène. A chacun sa peine, ou presque. Parmi tous ces cas uniques, il y en a forcément que la situation actuelle rend malheureux ou mécontents. Les promoteurs qui, à Verbier, Vevey ou Romont, n’ont pas vu que les prix auxquels ils aspiraient vendre leurs appartements ne sont plus tenables. Lorsqu’ils ont commencé leur projet, ils l’étaient. Mais les 5, 10, 15 ou 20% de baisse qu’ils vont devoir finir par concéder vont rogner les marges qu’ils s’étaient réservées. Ou les supprimer totalement.
Il y a aussi des ménages qui doivent s’inquiéter. Ceux qui ont payé le prix fort en 2011 ou 2012, alors que la décennie de hausse touchait à sa fin. Ceux dont le rêve de devenir propriétaire a fini par orienter vers une commune moyennement cotée, moins chère, parce que mal desservie par les transports publics. Eux doivent se dire qu’ils sont en train de (virtuellement) perdre de l’argent. En tous les cas à moyen terme, soit dans les deux à cinq ans, une revente a de bonnes chances de se faire à perte. Ils peuvent se consoler en se disant qu’en général, l’achat d’un logement n’est pas une transaction financière ou spéculative. Si l’on investit l’épargne de sa vie, c’est pour y habiter un certain temps. Pour ces familles-là, il vaudrait mieux que cela soit le cas. A plus long terme, dans cinq, huit ou dix ans peut-être, les prix devraient avoir retrouvé un niveau au moins équivalent. Mais reprenons une vue d’ensemble. Le marché corrige aujourd’hui ses excès parce que les acheteurs ne suivent plus. Ils sont plus regardants. Les prix sont trop élevés. Sont-ils justifiés? Le rapport qualité/prix regagne en importance…
La pierre se refroidit aussi parce que l’abandon du taux plancherpar la BNS en janvier, et l’envolée du franc qui l’a suivi, va pénaliser l’économie suisse, augmenter le chômage et réduire le pouvoir d’achat. S’insère aussi la question d’une possible réintroduction de contingents, après le vote du 9 février 2014. En prévision d’une baisse de l’immigration, le secteur de la construction a levé le pied pour éviter une suroffre qui entraînerait les prix vers le bas. Le marché suisse de l’immobilier anticipe, en somme. C’est rare.
Regardons également devant nous. La grande question à venir, c’est celle des taux d’intérêt. Aujourd’hui, il est encore possible d’obtenir un crédit hypothécaire à 1,90% pendant dix ans. Mais que se passera-t-il lorsque ceux-ci retrouveront un semblant de normalité, qu’ils ne seront plus aussi incitatifs? Un coup dur pour la demande? Des débiteurs ne pourront plus assumer le coût de leur dette? Des ventes forcées? Qui sait. Rien n’est à exclure. Et aucun spécialiste ne s’aventure aujourd’hui à émettre un véritable pronostic.
Une chose est certaine: si chute il y a, elle sera moins douloureuse à condition que les prix soient déjà descendus de quelques étages. Un atterrissage en douceur, peut-on dire. Enfin, c’est l’avis de la BNS. Mais on est d’accord avec elle.
Prévoyant une baisse de l’immigration, le secteur de la construction a levé le pied. Le marché immobilier anticipe. C’est rare.

 

Journal « Le Temps » du 29 avril 2015

L’évolution de l’immoblier en 2015!

Posted on: février 5th, 2016 by nideal No Comments

 

Les professionnels de l'immobilier constatent en cette fin d'année un ralentissement dans les réservations et les ventes. Une tendance commune en cette période. Elle ne présagerait qu'une meilleure reprise dans les premiers mois de 2016 d'autant que tous les clignotants sont en train de passer au vert. Tout d'abord, le gouvernement vient d'acter l'entrée en vigueur du nouveau dispositif de prêt à taux zéro (PTZ) qui élargit le public bénéficiaire et améliore les conditions du de financement. Par ailleurs, les différents baromètres montrent l'accalmie des prix qui restent stables, dans l'ancien comme dans le neuf et les stocks remontent dans ce dernier secteur permettant de maintenir des prix «sages».

 

Le pouvoir d'achat immobilier au top

Enfin et surtout, les taux immobiliers reprennent le chemin de la baisse. Après une légère hausse dans quelques établissements l'été dernier (LCL, Crédit Agricole…), la tendance est de nouveau à la décrue. Une bonne nouvelle pour le pouvoir d'achat immobilier qui est au top ! En effet depuis début décembre, comme en novembre, les courtiers de crédit ont bien constaté de légères baisses. Avec des taux moyens proches de 2,2 % sur quinze ans, 2,55 % sur vingt ans et 3 % sur vingt-cinq ans, le coût des emprunts immobiliers est globalement revenu à son niveau du début de l'année 2015.

Certaines banques qui sont dans une logique de conquête commerciale affichent même des taux inférieurs à 2 % sur quinze ans pour les profils les plus intéressants c'est-à-dire ceux qui perçoivent des revenus élevés. Ainsi chez le courtier en crédit Cafpi, la semaine dernière ont été constatés des taux d'1,6 % sur quinze ans ! Pour les primo-accédants, c'est-à-dire pour les ménages devenant pour la première fois propriétaire, s les banques ne ferment pas leurs portes. En revanche, il est préférable d'apporter au moins 10 % du montant du financement et afficher un profil bancaire de bonne qualité (situation stable, pas de découvert…). Et cette fin d'année est propice pour décrocher l'emprunt immobilier permettant d'acquérir le bien de ses rêves. En effet, les banques se fixent chaque début d'année des objectifs d'octroi de crédit. Elles sont donc enclines à les accepter plus facilement en janvier qu'en novembre ou décembre car à ces périodes elles ont souvent atteint leur but. Le temps de l'instruction, un dossier déposé en décembre sera financé en janvier.